Loi duflot : inefficace et dangereuse selon une étude remise à Matignon

Le ciel s'assombrit sur le projet de loi duflot, le Conseil d'analyse économique (CAE) a remis à Matignon un rapport sur le projet de loi sur le logement. Il estime que l’encadrement des loyers tel qu’il est conçu serait tout bonnement « inopérant » et que la mise en place de la garantie universelle des loyers a de forte chance « accroître le risque d’impayés. »

Matignon a passé commande d'une étude sur la politique du logement locatif au Conseil d'analyse économique (CAE). Mais ne convenant pas à Matignon, celui-ci met tout en œuvre afin de le décrédibiliser « c'est une opération de déstabilisation d'économistes libéraux qui n'en sont pas à leur coup d'essai. Ce rapport ne s'appuie sur aucune donnée sérieuse et contient des propositions farfelues. » Pourtant le think thanks hauteur du rapport qui placé au CAE, a été nommé par le gouvernement socialiste avec des économistes orientés à gauche.
Pour les économistes Alain Trannoy et Étienne Wasmer, qui ont rédigé la note, l'encadrement des loyers va réduire la qualité du parc locatif privé. Car les logements dont les loyers sont trop élevés devront être rabaissés, ce qui incitera leurs propriétaires à les retirer du marché, faute de rentabilité locative suffisante de plus l'absence de ces logements portera atteinte à la qualité globale du parc.
L'étude souligne également l'impossibilité d'élaborer des médianes de marché et préconise l'instauration de zones pilotes pour ce dispositif. L'étude prône un mécanisme alternatif, très différent de celui du projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Site du Conseil d'analyse économique
Rapport du CAE sur la loi Duflot

Les deux économistes mettent à mal le principe de garantie des loyers tels que présentés par le gouvernement. pour eux la GUL de la loi ALUR renforce le risque d'une recrudescence des impayés puisque aucun dispositif n'est prévu pour y faire face et rend le système instable.
Ils proposent que l’État internalise le coût des impayés, en le faisan créancier en dernier ressort des locataires. Ainsi la régie assurerait le paiement des loyers aux propriétaires et grâce aux cotisations de la GUL refinancerait pour sa part la Régie. Devenu créancier en dernier ressort, l'État aura donc tout intérêt à ce que les impayés soient les plus faibles possibles sur la durée, et donc à agir vite.
Ils proposent ensuite de simplifier les règles des baux au travers d'une flexisécurité : faciliter la fin du bail lorsque le propriétaire souhaite récupérer son logement, aligner les fins de baux par défaut sur une période spécifique de l’année, conférer au propriétaire le droit de visiter le logement une fois par an fin, faire un état des lieux et si le propriétaire venait à constater une détérioration grave des locaux il aurait alors le droit de donner congé au locataire.
Ils proposent également de changer les modes de gestion des conflits entre propriétaires et locataires qui devraient être gérés par une instance paritaire bailleur locataire et les décis- soins de ces Régies auraient force de loi en première instance ce qui contribuerait à accélérer les procédures et à désengorger les tribunaux

Le rapport dénonce également le manque d'évaluation de la politique française du logement, au regard de son coût (40 milliards d’euros en 2010 dont 16 milliards pour les seules aides au logement). il estime que le logement locatif en France est caractérisé par une offre et une mobilité faibles, engendrant des loyers élevés et un engorgement du secteur social dans les zones économiquement les plus dynamiques avec des interventions publiques sont massives mais incohérentes. Selon eux les aides au logement, ont un impact inflationniste sur les loyers et rendent le parc social difficile à gérer, inefficace, situé aux mauvais endroits et peut engendrer des tensions sociales par manque d’équité ou de transparence. ils dénoncent le parc HLM est donc géré par pas moins de 783 organismes qui ne permettent pas d'optimiser la construction, l’occupation et la mobilité et il ne permet visiblement pas de réduire les disparités géographiques.
Il propose de remettre à plat les règles d’affectation du logement social qui sont peu transparentes et perçues comme aléatoires, voire entachées de soupçons de favoritisme. Il souhaite ainsi mettre en place un surloyer lorsque les revenus dès que le plafond de ressources est dépassé et que, de plus, on tienne compte de la durée d’occupation significative dans les zones tendues et qe des surloyers soit appliqué en fonction de l’ancienneté.
Enfin il propose de reformer les aides aux logements et de les intégrer au dispositif de l’impôt sur le revenu. Ainsi pour les ménages imposés déduiraient les loyers versés du revenu imposable, dans la limite d’un plafond en fonction de la composition du ménage et pour les ménages non imposés elles seraient transformer les aides au logement en impôt négatif.

Le seul point de la loi Duflot salué par le rapport a été supprimer par les députés, il concernait le choix se confie la conception du Plan local d’urbanisme (PLU) à l’intercommunalité